coronavirus handelshuur

Coronavirus en handelshuur: overmacht, voor wie?

Geen categorie

coronavirus handelshuur

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

A. Inleiding

Op datum van schrijven van deze nieuwsbrief verbiedt de Federale Overheid (met uitzondering van een handvol essentiële winkels) winkels, handelszaken en horecazaken (met uitzondering van de logies in een hotel) open te houden. Deze maatregelen zijn in voege vanaf 18 maart 2020 tot en met (voorlopig) 5 april 2020.

De bedoeling van de verplichte sluiting is om de verspreiding van het COVID-19 virus (algemeen benoemd als: het “Coronavirus”) zo veel als mogelijk te beperken, minstens te vertragen.

De sluitingsmaatregel herleidt de omzet van heel wat handelszaken momenteel tot nul.

De reflex van heel wat ondernemers/huurders in die omstandigheden is om terug te grijpen naar begrip ‘overmacht’ om hun schuldeiser-verhuurders van zich af te houden.

Kan een overmachtssituatie leiden tot een definitief betalingsuitstel of in alle omstandigheden enkel maar tot een tijdelijk uitstel? Wat is de rol van de wederkerigheid van verbintenissen in huurovereenkomsten in dit alles? In hoofde van welke contractspartij geldt de overmacht in feite?

De scope van dit artikel beperkt zich tot een bespreking van de bovenstaande vragen, specifiek toegepast op de casus van een handelshuurovereenkomst.

B. Overmacht algemeen

Algemeen kunnen we stellen dat het Belgische recht een overmachtssituatie als dusdanig aanvaardt wanneer die situatie aan twee voorwaarden voldoet. Een korte herhaling.

Een eerste voorwaarde is dat de omstandigheden die een schuldenaar als overmacht inroept, de uitvoering van zijn verbintenissen onmogelijk maken. Dit wil zeggen dat elke andere normale en zorgvuldige persoon geplaatst in dezelfde concrete omstandigheden (de zgn. ‘maatpersoon’), eveneens in gebreke zou blijven. Indien de maatpersoon slechts in gebreke zou kunnen blijven om zijn verbintenissen na te komen, is er geen sprake van overmacht.

Een tweede voorwaarde is dat het ontstaan of de instandhouding van het overmachtsgeval niet aan de schuldenaar zelf te wijten is. Dat betekent enerzijds dat de schuldenaar geen fout mag hebben begaan die als rechtstreeks gevolg het ontstaan of de handhaving van het overmachtsgeval heeft. Anderzijds houdt de tweede voorwaarde ook in dat de overmachtssituatie op het ogenblik van het sluiten van het contract niet voorzienbaar was, zodat de schuldenaar er op dat ogenblik geen rekening mee diende te houden.

Ten slotte betekent de tweede voorwaarde dat de toestand van overmacht ook onvermijdbaar dient te zijn: als de schuldenaar tijdig de gevolgen van een overmachtssituatie waarmee hij zich geconfronteerd ziet of in de nabije toekomst geconfronteerd zal zien, kon neutraliseren of vermijden, dan bestaat er geen overmacht.

De schuldenaar die beweert te zijn bevrijd door de overmachtssituatie, dient daarvan het bewijs te leveren. Slaagt hij in dat bewijs, dan is het gevolg daarvan dat zijn verbintenissen tijdelijk worden geschorst zolang de overmachtssituatie duurt en voor zover de uitvoering van het contract daarna nog nuttig is. Indien de essentie van de overeenkomst is verloren gegaan door de overmacht dan zijn de partijen definitief bevrijd van hun verbintenissen.

C. Coronavirus, overmacht en handelshuur

Het hier beoogde scenario is dat van een winkeluitbater die op grond van de overheidsmaatregelen verplicht de deuren moet sluiten maar die wel nog verbonden is door een handelshuurovereenkomst voor de huur van zijn winkelpand.

Biedt de figuur van overmacht hier soelaas?

Er bestaan twee manieren waarop we dit probleem kunnen benaderen: vanuit het oogpunt van de huurder en vanuit het oogpunt van de verhuurder.

Vanuit het gezichtspunt van de huurder stelt het probleem zich als volgt: een toestand ontstaan buiten de wil om van de huurder veroorzaakt betalingsproblemen.

De Belgische hoven en rechtbanken passen het inroepen van overmacht ter definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen zeer strikt toe. Het Hof van Cassatie, bevestigde de strenge toepassing van overmacht op betalingsverplichtingen in een recent arrest (van 28 juni 2018):

“Financieel onvermogen, ook al is zij het gevolg van externe omstandigheden die voor de schuldenaar overmacht uitmaken, heeft niet tot gevolg dat de schuldenaar van zijn betaalverbintenis is bevrijd.”

Overmacht kan er dus hoogstens toe leiden dat de betalingsverbintenis tijdelijk is geschorst wanneer een schuldenaar door een situatie die volledig vreemd is aan zichzelf en zijn bedrijfsvoering voorlopig geen cash meer heeft om te spenderen.

De regel uit het hiervoor genoemde cassatiearrest vertrekt vanuit een situatie waarin de wederpartij zich wel nog van zijn verplichtingen kan kwijten. Indien dat omwille van overmacht niet langer het geval is, zal ook de betalingsverplichting vervallen. In dat geval gaat de hoofdverbintenis van de overeenkomst verloren waardoor de tegenprestatie (het betalen van een bepaalde som geld) ook vervalt. Dit is de zogenaamde ‘risicoleer’ die van toepassing kan zijn op de meeste wederkerige contracten waaronder één van de partijen betalingsverplichtingen heeft ten aanzien van zijn wederpartij en voor zover dat contract geen eigendomsoverdracht van goederen beoogt.

Artikel 1722 van het Burgerlijk Wetboek (“BW”) is een specifieke wettelijke uiting van die risicoleer. Die bepaling stipuleert dat een huurovereenkomst van rechtswege ontbonden is indien het goed door “toeval” – lees: overmacht – geheel verloren is gegaan. Indien het goed slechts gedeeltelijk verloren is gegaan, krijgt de huurder ofwel een prijsvermindering, ofwel kan hij de ontbinding vragen van de huurovereenkomst.

De relevante cassatierechtspraak neemt aan dat het ‘verloren gaan van het goed’ ook kan betekenen dat de verhuurder in de juridische onmogelijkheid verkeert om aan de huurder het rustige genot over de zaak te verschaffen. Opdat artikel 1722 BW van toepassing kan zijn, moet de overmacht wel steeds vanuit het gezichtspunt van de verplichtingen van de verhuurder worden beoordeeld.

De huurder kan geen prijsvermindering krijgen wanneer een verminderde toegankelijkheid van het verhuurde goed tot een omzetdaling en bijgevolg ook betalingsmoeilijkheden heeft geleid (dit is een argumentatie op grond van overmacht gezien vanuit de positie van de huurder).

Daarentegen heeft de verhuurder wel de principiële verplichting om zijn huurder het ongestoorde genot over het verhuurde goed te verschaffen. Specifiek met betrekking tot handelshuur heeft dit ongestoorde genot tot doel om aan de huurder een ruimte ter beschikking te stellen waar hij in contact kan komen met cliënteel om zijn business te kunnen voeren.

Een huurder die zich vandaag geconfronteerd ziet met de sluitingsmaatregelen, zou daarom een argument op basis van overmacht als volgt kunnen formuleren:

De verhuurder van het handelspand is verplicht om gedurende de duurtijd van de huur aan de huurder het ongestoorde genot te verschaffen over het verhuurde goed. De verhuurder blijft (vanaf 18 maart 2020 minstens tot 5 april 2020) in gebreke om deze verbintenis na te komen.

De verhuurder kan deze verbintenis niet nakomen omdat de overheid het hem verbiedt. Dit is een geval van overmacht: de verhuurder kan de verbintenis onmogelijk uitvoeren (zelfs een beperkte toegang is niet mogelijk), een sluiting is onvermijdbaar (uitzonderingen zijn niet toegelaten) en was voor contracten gesloten voor midden maart 2020 ook niet voorzienbaar.

In lijn met artikel 1722 BW zou de huurder kunnen argumenteren dat het gevolg van de sluiting is dat de (juridische) beschikbaarheid van het goed tijdelijk – lees: gedeeltelijk – is verloren gegaan. Ook de essentie van de handelshuurovereenkomst – ter beschikking stellen van een bepaalde ruimte om in contact te komen met cliënteel om een business te kunnen voeren – is tijdelijk verloren gegaan. De huurder zou een prijsvermindering of een kwijtschelding van de huur voor de periode van onbeschikbaaarheid op die gronden juridisch kunnen beargumenteren.

Het risico van de gevolgen van de overmachtssituatie komt daarmee bij de verhuurder te liggen.

Het voorgaande is een analyse op basis van het gemeenrecht. Het is mogelijk dat de partijen in hun handelshuurcontract een overmachtsclausule hebben geschreven die een afwijkende overmachtsdefinitie bevat of andere dan de gemeenrechtelijke gevolgen koppelt aan overmacht.

De beoordeling van het Coronavirus als overmachtsgeval bij handelshuurovereenkomsten dient uiteraard steeds op een ‘case by case’ basis te gebeuren.

Voor een meer uitgebreide en algemene bespreking in verband met overmacht en het Coronavirus toegepast op B2B overeenkomsten, verwijzen we graag naar onze website: www.peaklegal.be

Peak Legal Advocaten,

Mr. Maxime Caramin

Gent, 26 maart 2020

Bronnen:

  • Ministerieel besluit van 18 maart 2020 houdende dringende maatregelen om de verspreiding van het Coronavirus COVID-19 te beperken, BS 18 maart 2020.
  • Ministerieel besluit van 23 maart 2020 houdende dringende maatregelen om de verspreiding van het Coronavirus COVID-19 te beperken, BS 23 maart 2020.
  • Cass. 27 juni 1946, Arr. Verbr., 1946, 249.
  • Cass. 17 april 1980, Arr. Cass., 1980-1981, 1038.
  • Cass. 17 september 1982, Arr. Cass., 1981-1982.
  • Cass. 5 december 1996, A.J.T., 1997-98, 487.
  • Cass. 28 juni 2018, C.17.0701.N/2.
  • Gent, 2 april 2012, TBBR, 2013, 479.
  • A. VAN OEVELEN, “Overmacht en imprevisie in het Belgische contractenrecht”, TPR, 2008, 603.
  • A. DE BOECK, “Genera non pereunt, of toch wel?”, TBBR, 2009, 437.
  • M. DE POTTER DE TEN BROECK, “Overmacht in een ander daglicht”, TBBR, 2019, 498.
  • FOD Economie, Economische impact van het Coronavirushttps://economie.fgov.be/nl

Uw partner voor juridische strategie

Dankzij Peak Legal kan je doelgericht en juridisch efficiënt ondernemen. Eén mail of telefoontje van ons kan al wonderen doen in een complexe zaak.

Contact

Lees meer nieuws

coronavirus handelshuur

Coronavirus en handelshuur: overmacht, voor wie?

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

Lees Meer

advocaat vacature

PEAK LEGAL is op zoek naar bijkomend talent

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

Lees Meer

vermijd fraude

Vermijd fraude met uw vennootschap

Bepaalde vennootschapsrechtelijke transacties dienen verplicht gepubliceerd te worden in het Belgisch Staatsblad (bijv. benoeming zaakvoerder/bestuurder, verplaatsing maatschappelijke zetel,…).

Lees Meer


advocaat vacature

PEAK LEGAL is op zoek naar bijkomend talent

Geen categorie

advocaat vacature

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

A. Inleiding

PEAK LEGAL zoekt een stagiair-advocaat (M/V) met een passie voor het ondernemingsrecht en die beantwoordt aan het volgend profiel:

  • Master in de Rechten, minstens geslaagd met onderscheiding, met een grondige kennis van het vennootschapsrecht
  • Uitgesproken interesse voor en kennis van het ondernemingsrecht in het algemeen, meer specifiek algemeen verbintenissenrecht en sociaal recht
  • Kennis van boekhouding en financieel beheer van ondernemingen
  • Flexibel, autonoom en zeer punctueel
  • Leergierig met zin voor initiatief
  • Enthousiaste, dynamische en zelfstandige persoonlijkheid met gevoel voor humor
  • Nederlandstalig met een goede kennis van het Frans en het Engels

Wij bieden een unieke samenwerking in een bruisende en hippe omgeving met 3 jonge vennoten die op zoek zijn naar een gemotiveerde jonge stagiair. Peak Legal staat voor kwaliteit en biedt een interessant uurtarief voor allerlei diensten die variëren tussen opzoekingswerk, opstellen van conclusies en adviezen, voorbereiden van overeenkomsten, begeleiden van transacties, enz.

Het is van groot belang om klantgericht te zijn en proactief mee te denken in functie van de noden van onze cliënten.

Geïnteresseerden kunnen contact opnemen via julie.vanermen@peaklegal.be, dit alles uiteraard strikt vertrouwelijk.

Uw partner voor juridische strategie

Dankzij Peak Legal kan je doelgericht en juridisch efficiënt ondernemen. Eén mail of telefoontje van ons kan al wonderen doen in een complexe zaak.

Contact

Lees meer nieuws

coronavirus handelshuur

Coronavirus en handelshuur: overmacht, voor wie?

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

Lees Meer

advocaat vacature

PEAK LEGAL is op zoek naar bijkomend talent

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

Lees Meer

vermijd fraude

Vermijd fraude met uw vennootschap

Bepaalde vennootschapsrechtelijke transacties dienen verplicht gepubliceerd te worden in het Belgisch Staatsblad (bijv. benoeming zaakvoerder/bestuurder, verplaatsing maatschappelijke zetel,…).

Lees Meer


vermijd fraude

Vermijd fraude met uw vennootschap

Geen categorie

advocaat vacature

Bepaalde vennootschapsrechtelijke transacties dienen verplicht gepubliceerd te worden in het Belgisch Staatsblad (bijv. benoeming zaakvoerder/bestuurder, verplaatsing maatschappelijke zetel,…). Er bestaat echter weinig controle op de authenticiteit van de documenten (en meer in het bijzonder van de handtekeningen daarop) die aangeboden worden om in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad te worden opgenomen.

Het is een gekende praktijk dat malafide individuen misbruik maken van deze gebrekkige procedure en zichzelf benoemen tot zaakvoerder/bestuurder in vennootschappen om vervolgens met die vennootschappen fraude te plegen of oplichtingspraktijken op te zetten.

Tot voor kort kon men hier weinig aan doen. Nu is het echter mogelijk om bij elke wijziging die wordt gepubliceerd automatisch verwittigd te worden. Dit doet u door te registeren op www.wettelijke-publicaties.be aan de hand van uw ondernemingsnummer. U zal een email ontvangen om uw registratie te bevestigen. Vanaf dan zal u automatisch een verwittiging ontvangen als er iets over uw vennootschap gepubliceerd wordt.

Let op: u kan slechts eenmaal registreren per vennootschap. Wees dus voorzichtig met betrekking tot wie registreert. Wij zijn gerust bereid om dit voor u te doen, indien gewenst, en dit verder op te volgen.

Uw partner voor juridische strategie

Dankzij Peak Legal kan je doelgericht en juridisch efficiënt ondernemen. Eén mail of telefoontje van ons kan al wonderen doen in een complexe zaak.

Contact

Lees meer nieuws

coronavirus handelshuur

Coronavirus en handelshuur: overmacht, voor wie?

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

Lees Meer

advocaat vacature

PEAK LEGAL is op zoek naar bijkomend talent

Een definitieve bevrijding van betalingsverplichtingen lijkt op grond van de algemene overmachtsregels nagenoeg niet mogelijk. Voor (handels)huurovereenkomsten kan een (tijdelijke) betalingsvrijstelling wel beargumenteerd worden.

Lees Meer

vermijd fraude

Vermijd fraude met uw vennootschap

Bepaalde vennootschapsrechtelijke transacties dienen verplicht gepubliceerd te worden in het Belgisch Staatsblad (bijv. benoeming zaakvoerder/bestuurder, verplaatsing maatschappelijke zetel,…).

Lees Meer